Gayrimenkul Hukuku

Kat irtifakı, henüz inşaat tamamlanmadan veya tamamlanmış olsa bile yapı kullanma izni alınmadan önce, arsa payları üzerinde kurulan, ileride bağımsız bölümlere dönüşecek hakkı ifade eder. Yani bir nevi “gelecekteki daire hakkı”dır. Kat mülkiyeti ise, bina tamamlanıp iskan alındıktan sonra, her bir bağımsız bölümün tapuda ayrı ayrı kaydedildiği, tam anlamıyla daire/işyeri tapusu niteliğindeki haktır. Vatandaş açısından bakıldığında kat mülkiyeti, hukuken daha güvenli ve tamamlanmış bir statüdür; çünkü yapı mevzuata uygun tamamlanmış, iskan alınmış ve her bağımsız bölümün tapusu netleşmiş demektir. Kat irtifaklı daire alırken, inşaatın fiili durumu, iskân alınıp alınamayacağı, imar–iskan sorunu olup olmadığı, müteahhidin geçmişi, sözleşmedeki teslim şartları çok dikkatli incelenmelidir. Uygulamada birçok kişi, “kat irtifaklı daireyi aldım, nasıl olsa sonra kat mülkiyetine geçer” düşüncesiyle hareket ediyor; ancak imar sorunu, kaçak kat, yangın merdiveni eksikliği gibi problemler sebebiyle yıllarca kat mülkiyetine geçilemeyen siteler bulunmaktadır. Alım aşamasında bu farkı bilmek, ileride önemli mağduriyetlerin önüne geçer.

Hisseli (paylı) mülkiyette, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkı birden fazla kişiye aittir ve her birinin arsa payı tapuda yazılıdır. Paydaşlar taşınmazı birlikte kullanmak zorunda değildir; ancak uyuşmazlık çıktığında günlük hayat oldukça zorlaşır. Bir paydaş, “ben artık ortak kalmak istemiyorum, payımı ayırmak istiyorum” diyorsa ve anlaşma sağlanamıyorsa, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılabilir. Mahkeme, taşınmazı öncelikle aynen taksime elverişli olup olmadığı açısından inceler; bölünebiliyorsa, her paydaşa ayrı bir parça verilir. Mümkün değilse, genelde satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilir. Satış ya açık artırmayla yapılır, bedel pay oranlarına göre dağıtılır. Uygulamada, taşınmazı fiilen kullanan veya duygusal değeri yüksek olan paydaşlar için bu süreç yıpratıcı olabilir. Bu yüzden, dava açmadan önce arabuluculuk veya avukat eşliğinde bir paylaşım protokolü üzerinde anlaşmak çoğu zaman daha avantajlıdır. Yine de anlaşma mümkün değilse, ortaklığın giderilmesi davası, yıllarca süren “hisseli kavga”yı bitirmenin tek hukuki yoludur.

Tapu iptal ve tescil davası, tapu kaydının hukuka aykırı olduğunu iddia eden kişinin, kaydın düzeltilmesini veya kendi adına tescil edilmesini talep ettiği davadır. Örneğin; sahte vekaletle satış yapılmışsa, muris muvazaası (mirasçıyı mirastan mal kaçırma) söz konusuysa, hata, hile, gabin (aşırı yararlanma), ehliyetsizlik, tehdit gibi sebeplerle satış yapılmışsa, tapu kaydı gerçeği yansıtmıyor olabilir. Yine kadastro tespitindeki hatalar, sınır kaymaları, yanlış parsel tespiti gibi durumlarda da tapu iptal gündeme gelir. Davacı, hem hukuki sebebi hem de bunu destekleyen delilleri (tanık, bilirkişi, resmi kayıtlar, yazışmalar) ortaya koymak zorundadır. Tapu iptal davaları uzun sürebilir ve çoğu zaman Yargıtay’a kadar gider; çünkü taşınmaz mülkiyeti çok önemli bir haktır. Bu nedenle, davayı açmadan önce, iddianın güçlü olup olmadığı, zamanaşımı/hak düşürücü süreler, ispat imkânları gibi hususlar detaylı analiz edilmelidir. Aksi hâlde uzun yıllar süren davanın sonunda hem masraf hem zaman kaybı yaşanabilir.

Müteahhit ile arsa sahibi veya alıcı arasında yapılan sözleşmelerde, teslim tarihi çoğu zaman açıkça belirtilir. Bu tarihe rağmen inşaat tamamlanmıyorsa veya iskan alınmadığı için fiilen oturamıyorsanız, müteahhit temerrüde düşer. Bu durumda, gecikme süresi boyunca; sözleşmede kararlaştırılmışsa gecikme tazminatı, yoksa kira bedeli karşılığı tazminat talep edebilirsiniz. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibi adına olan arsa payları çoğu zaman müteahhide devredildiği için, ek bir risk doğar; bu yüzden sözleşmenin iyi yazılması gerekir. Uzun süreli ve aşırı gecikmelerde, şartları oluşmuşsa sözleşmenin feshi, tapunun iadesi, uğranılan zararın tazmini gibi haklar gündeme gelir. Teslim tarihinin “tahmini” yazıldığı durumlarda bile, makul sürenin çok aşılması hâlinde alıcı lehine yorum yapılabilir. Gecikmeyi belgelemek, yazılı ihtar çekmek, gerekiyorsa noter kanalıyla ihtarname düzenlemek önemlidir. Müteahhit kaynaklı sorunlar, hem sözleşme hukuku hem tüketici hukuku boyutu olan teknik dosyalardır; bu nedenle adım atmadan önce profesyonel hukuki destek almak büyük avantaj sağlar.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, vatandaşın en çok mağdur olduğu alanlardan biridir. Genellikle arsa sahibi, arsasının bir kısmını müteahhide devreder; müteahhit de karşılığında belirli sayıda bağımsız bölüm yapıp teslim etmeyi taahhüt eder. Müteahhit inşaatı hiç yapmıyor, eksik yapıyor veya ruhsata aykırı yapıyorsa; arsa sahibi açısından hem tapu hem inşaat yönünden sorun doğar. Bu durumda, somut olaya göre; sözleşmenin feshi, arsa paylarının iadesi için tapu iptal ve tescil davası, eksik imalatlar için bedel tazmini, ayıplı işler için tazminat davası açılabilir. İnşaatın belli bir kısmı yapılmışsa, taraflar arasında “düzeltme protokolü” ile çözüm aranması da mümkündür; ancak bu yapılırken arsa sahibinin tüm haklarından vazgeçmediğinden emin olunmalıdır. Ayrıca müteahhidin iflası, başka alacaklıların haczi, bankanın ipoteği gibi durumlar da dosyayı karmaşıklaştırabilir. Bu tür sözleşmelerde, hem en başta sözleşmeyi hazırlarken, hem de sonradan sorun çıktığında mutlaka bir gayrimenkul avukatıyla çalışmak gerekir; çünkü yapılacak bir hata, arsanın bir kısmını tamamen kaybetmek anlamına gelebilir.

Türkiye’de birçok binada, maalesef ruhsat–iskan sorunları bulunmaktadır. Ruhsatsız yapı, hiç yapı ruhsatı alınmadan inşa edilmiş binayı, iskansız yapı ise ruhsatlı başlamış fakat yapı kullanma izni alınmamış binayı ifade eder. Bu durum, ileride tapu işlemleri, kredi kullanma, satış, kat mülkiyetine geçiş, hatta yıkım ve para cezaları açısından ciddi riskler doğurabilir. Öncelikle bağlı bulunduğunuz belediyeden imar dosyasını ve yapı ruhsat durumunu öğrenmeniz gerekir. İskan alınması için, bina ortak alanları, projeye uygunluk, yangın merdiveni, otopark, asansör, teknik raporlar gibi birçok şartın sağlanması gerekir. Bazı eksikler sonradan tamamlanarak yapı kullanma izni alınabilir; bazı durumlarda ise imar affı / imar barışı gibi geçici düzenlemeler devreye girmiş olabilir. Ruhsatsız veya iskansız binada daire sahibi olmanız, tapu iptaline otomatik yol açmasa da, özellikle yeni yaptırımlar ve kentsel dönüşüm süreçlerinde riskli bir tablo çizer. Bu nedenle, imar durumunu detaylı inceletmek ve gerekirse yapı denetim/imar hukuku konusunda uzman bir avukattan destek almak önemlidir.

Komşu taşınmazlar arasındaki sınır ihlali (tecavüz), gayrimenkul davalarında sık rastlanan bir uyuşmazlık türüdür. Öncelikle, gerçekten sınır ihlali olup olmadığını teknik olarak tespit etmek gerekir. Bunun için kadastro müdürlüğünden aplikasyon, belediyeden imar çapı alınabilir ve uzman bir harita mühendisiyle yerinde ölçüm yaptırılabilir. Taşınmazın sınırına tecavüz eden duvar, bahçe, bina uzantısı gibi yapıların kaldırılması için elatmanın önlenmesi ve yıkım davası açılabilir. Davada mahkeme, bilirkişi marifetiyle sınırı tespit eder; gerçekten ihlal varsa, tecavüzün kaldırılmasına hükmeder. Bazı durumlarda, taraflar yer değişimi veya kısmi satış/yol hakkı gibi anlaşmalarla da sorunu çözerler. Ancak karşı taraf iyi niyetli değil ve “nasıl olsa yıllar geçer” diye düşünüyorsa, gecikmeden hukuki yola başvurmak önemlidir; zira uzun süre sessiz kalmak, ileride aleyhe yorumlanabilir. Sınır nihai olarak tespit edildikten sonra, tapu kayıtlarının da düzeltilmesi gündeme gelebilir.

Devlet, kamu yararı için özel mülkiyetteki taşınmazları kamulaştırma yoluyla bedelini ödeyerek alabilir. Kamulaştırmada idare, belirli usullere uymak, bedeli tespit ettirmek ve maliklere ödemek zorundadır. Ancak Türkiye’de birçok vatandaş, hiç resmî kamulaştırma yapılmadan, fiilen yol, park, altyapı için taşınmazına el atıldığını görüyor; işte bu duruma kamulaştırmasız el atma denir. Böyle bir durumda malik, idare aleyhine bedel davası açarak taşınmazının rayiç değerinin ödenmesini isteyebilir. Davada bilirkişi, taşınmazın emsal satışlara göre değerini, imar durumunu, kullanım alanını, üzerindeki yapıları dikkate alarak hesaplama yapar. Kamulaştırma işlemlerinde tebligat yapılmamış, bedel düşük belirlenmiş veya taşınmazın tamamı yerine sadece bir kısmı fiilen kullanılmış olabilir; bu hâllerde de itiraz ve dava hakları vardır. Bu dosyalar, idare hukuku ile gayrimenkul hukukunun kesiştiği teknik dosyalardır; süreler, usul ve bedel hesabı önemlidir. Bu nedenle, kamulaştırma veya kamulaştırmasız el atma durumunda mutlaka uzman bir avukatla hareket etmek gerekir.

Taşınmazınız, sizin rızanız olmadan bir başkası tarafından kullanılıyorsa, bu durum haksız işgal niteliğindedir. Haksız işgalin ilk sonucu, kullanımın sona erdirilmesi (elatmanın önlenmesi) olabilir; ikinci önemli sonucu ise ecrimisil, yani haksız işgal tazminatıdır. Ecrimisil, taşınmazınızdan mahrum kaldığınız süre boyunca elde edebileceğiniz kira/gelir karşılığında hesaplanan bir tazminattır. Bu tazminat için geriye dönük belirli yıllar talep edilebilir; zamanaşımı süreleri önemlidir. Mahkeme, bilirkişi marifetiyle, taşınmazın konumu, emsal kira bedelleri, kullanım şekli gibi unsurları değerlendirir. Ayrıca, işgalcinin iyi niyetli olup olmaması, sizin daha önce itiraz edip etmediğiniz de göz önünde bulundurulur. Ecrimisil davası açmadan önce, noter ihtarıyla kullanımın hukuka aykırı olduğunu bildirmek, delil ve süre açısından avantaj sağlar. Bazı durumlarda, taraflar arsa payı devri, kira sözleşmesi veya satış gibi yollarla anlaşmayı seçebilir; ancak herhangi bir belge olmadan “nasıl olsa akrabayız, kullanıyor” şeklinde yıllarca beklemek, ileride ciddi hak kaybına yol açabilir.

Mirasla intikal eden taşınmazlarda çoğu zaman birden fazla mirasçı olur ve tapu paylı mülkiyet şeklinde mirasçılar adına tescil edilir. Kimi mirasçı taşınmazı satmak ister, kimi kullanmak ister, kimi duygusal sebeplerle satışa karşı çıkar; böylece ortak bir karar almak zorlaşır. Öncelikle, mirasçılar arasında bir miras taksim sözleşmesi yapılarak, kimin hangi taşınmazı alacağı, kimin kime hangi bedeli ödeyeceği kararlaştırılabilir. Anlaşma mümkün değilse, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılarak, aynen taksim veya satış yoluyla paylaşım sağlanabilir. Bu süreçte, bazı mirasçılar diğerlerinin payını satın almayı teklif edebilir; mahkeme önünde de paydaşlara ön alım imkânı tanınabilir. Miras taşınmazlarının değerlemesi, duygusal bağlar, ekonomik durumlar derken süreç oldukça karmaşık hâle gelebilir. Bu nedenle hem veraset ve intikal vergisi açısından hem de hukuki paylaşım bakımından, mirasın açılmasından kısa süre sonra bir avukat ve gerekirse mali müşavirle birlikte hareket etmek en sağlıklısıdır.

İmar uygulamaları, belediyelerin planlı şehirleşme amacıyla yaptığı düzenlemelerdir. 18. madde uygulaması olarak bilinen parselasyon işlemlerinde, bir bölgede taşınmazlar toplanır, yollar, parklar, yeşil alanlar ayrılır, kalan alanlar yeniden düzenlenerek maliklere dağıtılır. Bu süreçte, taşınmazınızın parsel numarası, konumu ve metrekare hesabı değişebilir. Devlet, düzenleme ortaklık payı (DOP) adı altında sınırlı bir oranda kesinti yapabilir; bunun üzerindeki kesintiler hukuka aykırı olabilir. İmar uygulamasından zarar gördüğünüzü düşünüyorsanız, öncelikle belediyenin işlemine süresi içinde itiraz ve sonrasında idari yargıda iptal davası açma hakkınız vardır. İmar uygulaması kesinleştiğinde, yanlış alan hesabı, yanlış ada/parsel ataması gibi teknik hatalar da sık görülür. Bu davalarda planlama, harita ve kadastro bilgisi önemlidir; bilirkişi incelemesi yapılır. İmar uygulamasına kayıtsız kalmak, ileride telafisi güç hak kayıplarına neden olabilir. Bu nedenle, askı ilanlarını ve imar durumunuzu takip etmek ve şüphe duyduğunuz anda hukuki danışmanlık almak büyük önem taşır.

Taşınmaz mülkiyeti, Türk hukukunda kural olarak tapuda resmi senet ve tescil ile geçer. Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi, alıcıya doğrudan mülkiyet kazandırmaz; sadece ileride tapuda devri talep etme hakkı verir. Bazı vatandaşlar, “noterde satışı yaptık, tapuyu sonra alacağım” diyerek yıllarca bekliyor; bu süreçte satıcı taşınmazı üçüncü kişilere devredebiliyor, üzerinde ipotek/haciz çıkabiliyor. Noter satış vaadi varsa, belirli şartlarda tapu iptal ve tescil davası ile hakkınız korunabilir; ancak her zaman kolay değildir. En güvenli yöntem, noterde satış vaadine ek olarak tapu devrini geciktirmemek ve gerekli ödemeleri tescil ile eş zamanlı yapmak sağlamaktır. “Aramızda senet yaptık, yeter” mantığı, gayrimenkulde büyük risk taşır; zira resmi şekil şartına uyulmadığı için birçok sözleşme geçersiz kabul edilebilir. Bu nedenle, taşınmaz alım satımında tapu müdürlüğündeki resmi işlemi tamamlamadan, mülkiyetin geçtiğini varsaymamak gerekir.

Hukuken taşınmaz alım satımında avukat tutmak zorunlu değildir; vatandaş işlemlerini kendisi de yürütebilir. Ancak pratikte, gayrimenkul; yüksek meblağlar, uzun vadeli yatırımlar ve geri dönüşü çoğu zaman mümkün olmayan riskler içerir. Tapu kayıtlarının incelenmesi, ipotek/haciz/şerh araştırması, imar ve iskan durumunun kontrolü, sözleşme maddelerinin hazırlanması, cayma/ceza şartları, müteahhit veya satıcıya karşı hakların güvence altına alınması gibi konular teknik bilgi gerektirir. İnternetten bulunan örnek sözleşmeler, çoğu zaman somut olaya uygun değildir ve ileride davalarda aleyhe dönüştüğü çok görülmüştür. Bir avukat; sizin adınıza risk analizi yapar, pazarlıkta hukuki argümanları kullanır, tapu süreçlerini kontrol eder ve ileride açılabilecek davalara zemin hazırlayacak belgeleri doğru kurgular. Kısacası, gayrimenkul alım satımında avukatla çalışmak, işlem maliyetinin küçük bir kısmına karşılık, çoğu zaman büyük mağduriyetleri önleyen bir güvenlik kalkanı işlevi görür.